Einführung
Immobilien sind trotz steigender Zinsen als Kapitalanlagen sehr beliebt. Nicht ohne Grund werden Immobilien auch als „Betongold“ bezeichnet. Viele Menschen investieren in Immobilien, um durch die Mieteinnahmen einen regelmäßigen, monatlichen Cashflow zu schaffen, der als zusätzliche Einkommensquelle dienen kann. Wenn auch Sie zu dieser Gruppe gehören, kommen jedoch auch steuerliche Pflichten auf Sie zu. Sie müssen die Mieteinkünfte versteuern.
Allgemeines zu den Mieteinkünften
Mit der Vermietung einer Immobilie erzielen Sie steuerlich sog. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen diese Einkünfte in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Dazu müssen Sie die sog. „Anlage V“ zur Einkommensteuererklärung ausfüllen. Pro Immobilie muss eine Anlage V ausgefüllt werden.
Die Mieteinkünfte ermitteln sich durch Abzug der Ausgaben (im Fachjargon: Werbungskosten) von den Einnahmen. Es gilt:
Einnahmen
abzüglich Werbungskosten
= Einkünfte
Das Zu- und Abflussprinzip
Bei den Mieteinkünften gilt das sog. Zu- und Abflussprinzip. Das bedeutet, Sie müssen die Einnahmen und die Werbungskosten in dem Kalenderjahr berücksichtigen, in dem diese bei Ihnen zugeflossen bzw. abgeflossen sind.
Als Zu- und Abfluss ist regelmäßig der Eingang bzw. Ausgang einer Zahlung auf dem Bankkonto heranzuziehen.
Beispiele:
Die Miete für Oktober 2021 wird im Februar 2022 überwiesen.
-> Berücksichtigung der Miete in der Einkommensteuererklärung 2022
Die Handwerkerrechnung von Dezember 2021 wird im Januar 2022 überwiesen.
-> Berücksichtigung der Handwerkerrechnung in der Einkommensteuererklärung 2022
Achtung: Das Zu- und Abflussprinzip gilt nicht, wenn regelmäßig wiederkehrende Einnahmen oder Werbungskosten zu einem Jahr wirtschaftlich gehören, jedoch innerhalb von 10 Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel fällig werden und zu- bzw. abfließen. In diesem Fall müssen die Einnahmen bzw. Werbungskosten im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit deklariert werden (sog. 10-Tage-Regelung).
Beispiele:
Die Miete für Januar 2022 ist am 02.01.2022 fällig und wird am 28.12.2021 bereits überwiesen.
-> Berücksichtigung der Miete in der Einkommensteuererklärung 2022
Der Versicherungsbeitrag für das Jahr 2022 ist am 02.01.2022 fällig. Er wird jedoch bereits am 28.12.2021 überwiesen.
-> Berücksichtigung des Versicherungsbeitrags in der Einkommensteuererklärung 2022
Einnahmen
Als Einnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben:
- Die erhaltene Miete
- Die erhaltenen Betriebskosten (Nebenkosten)-Vorauszahlungen
- Die erhaltene Betriebskosten (Nebenkosten)-Nachzahlung für frühere Jahre
- weitere Einnahmen, die Sie im Rahmen des Mietverhältnisses erhalten haben (es kann hier je nach Art der Zahlung eine Einzelfallprüfung notwendig sein)
Eine vom Mieter erhaltene Kaution müssen Sie bei Erhalt nicht in der Steuererklärung als Einnahme deklarieren. Auch jährliche Zinsgutschriften für die Kaution müssen von Ihnen als Vermieter nicht erklärt werden. Angegeben werden muss hingegen die Kaution insoweit, als Sie diese nicht mehr an den Mieter zurückbezahlen, sondern z. B. für Schäden einbehalten.
Werbungskosten
Die Werbungskosten werden auf der Anlage V in 5 Kategorien unterteilt:
- Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA)
- Schuldzinsen und Finanzierungskosten
- Erhaltungsaufwendungen
- Laufende Betriebskosten
- Verwaltungskosten und sonstige Kosten
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dürfen Sie den Kaufpreis für die Immobilie sowie etwaige Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie nicht direkt als Werbungskosten abziehen. Vielmehr dürfen Sie nur die jährliche Wertminderung der Immobilie, die AfA als Werbungskosten geltend machen.
Je nach Baujahr des Gebäudes beträgt die AfA 2% (Baujahr 01.01.1925 oder später) oder 2,5% (Baujahr 31.12.1924 oder früher).
Bemessungsgrundlage für die AfA sind die sog. Anschaffungskosten, d. h. alle Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie hatten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch, Makler usw.). Mit der Immobilie kaufen Sie jedoch nicht nur die Gebäudesubstanz, sondern auch einen zugehörigen Grund und Boden. Für den Grund und Boden gibt es im Regelfall keine AfA. Nur das Gebäude darf abgeschrieben werden. Daher müssen die Anschaffungskosten aufgeteilt werden.
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Finanzieren Sie die Immobilie über ein Darlehen, so dürfen Sie die anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Wichtig: Es dürfen nur die Schuldzinsen, nicht jedoch die Tilgungen berücksichtigt werden. Im Regelfall erhalten Sie von Ihrem Finanzierer nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Aufstellung über die geleisteten Schuldzinsen.
Erhaltungsaufwendungen
Ihre Immobilie muss nach Auszug eines Mieters gestrichen werden? Sie lassen den Fußboden erneuern? Diese Kosten können Sie ebenfalls von den Einnahmen abziehen.
Vorsicht: Lassen Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Wohnung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen, besteht das Risiko, dass Sie diese Kosten nicht sofort abziehen dürfen, sondern im Rahmen der Abschreibung berücksichtigen müssen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Dieses Risiko besteht auch, wenn Sie eine Wohnung umfangreich sanieren. In diesen Fällen ist jeweils eine Einzelfallprüfung dahingehend vorzunehmen, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbar) oder um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (nur über die Abschreibung zu berücksichtigen) handelt.
Laufende Betriebskosten
Sämtliche laufenden Kosten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Wohnung haben, sind von den Einnahmen abziehbar. Dies sind z. B.:
- Grundsteuer
- Wasser/Abwasser
- Hausmeister
- Müllgebühren
- Versicherungen
- usw.
Sind Sie Eigentümer/in von Wohneigentum im Rahmen einer WEG, so bezahlen Sie alle diese Kosten im Rahmen der monatlichen Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Entsprechend dürfen Sie diese Kosten berücksichtigen. Achtung: In den Zahlungen ist häufig eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage enthalten. Diese darf bei Zahlung an die WEG nicht berücksichtigt werden. Vielmehr erfolgt die Berücksichtigung erst dann, wenn die Rücklage verwendet wird. Für die WEG-Zahlung ergibt sich somit regelmäßig folgende Berechnung:
Verwaltungskosten und sonstige Kosten
Auch Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Immobilie
(z. B. Sondereigentumsverwaltung) dürfen Sie ansetzen. Das gleiche gilt für Kosten für den/die Steuerberater/in, soweit diese auf die Erstellung der Anlage V entfallen.
Letztlich dürfen Sie unter den sonstigen Kosten alle übrigen Aufwendungen berücksichtigen, die Sie im Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen (d. h. mit der vermieteten Wohnung) haben. Hierunter fallen beispielweise Fahrtkosten zur Wohnung.
Hinweis: Bei diesem Artikel wird von dem klassischen Fall des Erwerbs einer Immobilie von einer Privatperson als Kapitalanlage ausgegangen. Spezielle Aspekte (wie z. B. umsatzsteuerpflichtige Vermietung, Immobilien-GmbH, Sonderabschreibungen) wurden aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht thematisiert. Alle Inhalte sind sorgfältig recherchiert. Dennoch kann für die Inhalte dieses Artikels keine Haftung für den Einzelfall übernommen werden. Es wird empfohlen, eine/n steuerlichen Berater/in aufzusuchen.
